പദ്ധതി പ്രകാരം ആദ്യ തവണ വാങ്ങുന്നയാളുടെ വീടിന്റെ വില വർധിപ്പിക്കുമോ?

നിലവിൽ ഡെയിലിനു മുമ്പിലുള്ള താങ്ങാനാവുന്ന ഭവന നിർമ്മാണ ബില്ലിന്റെ ഭാഗമായ നിർദ്ദിഷ്ട സഹായ-വാങ്ങൽ പദ്ധതിയിൽ സർക്കാരിനും പ്രതിപക്ഷത്തിനും ഇടയിൽ തീപ്പൊരി പറക്കുന്നു. സർക്കാർ ഈ പദ്ധതി പ്രകാരം 30 ശതമാനം വരെ സംസ്ഥാനം ഏറ്റെടുക്കും. ആദ്യമായി വാങ്ങുന്നവരെ സഹായിക്കുന്നതിനുള്ള ഒരു പ്രധാന നടപടിയാണ് ഒരു പുതിയ പ്രോപ്പർട്ടിയിൽ. എന്നിരുന്നാലും, വീടിന്റെ വില ഉയർത്തുന്നതാണ് ഇതിന്റെ പ്രധാന ആഘാതമെന്ന് സാമ്പത്തിക വിദഗ്ധരുടെ ഒരു ശ്രേണി മുന്നറിയിപ്പ് നൽകിയിട്ടുണ്ട്. പ്രധാന വാദഗതികൾ എന്തൊക്കെയാണ്?

പദ്ധതി

പങ്കിട്ട ഇക്വിറ്റി സ്കീം ഭവന മന്ത്രി ഡാരാഗ് ഓബ്രിയൻ അവതരിപ്പിക്കുന്നു. യോഗ്യതയുള്ള വീടുകളിൽ 30 ശതമാനം വരെ ഓഹരി പങ്കാളിത്തം സംസ്ഥാനം ഏറ്റെടുക്കുമെന്ന് നിർദ്ദേശിക്കുന്നുണ്ടെങ്കിലും ശരാശരി 20 ശതമാനം ആയിരിക്കുമെന്ന് മന്ത്രി പറയുന്നു. ഇത് വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് ആവശ്യമായ പണയത്തിന്റെ അളവ് കുറയ്ക്കുന്നു, ഇത് സോഷ്യൽ ഹൗസിംഗ് സ്കീമുകൾക്ക് യോഗ്യത നേടുന്നതിന് വളരെയധികം സമ്പാദിക്കുന്ന, എന്നാൽ ഇപ്പോഴും വാങ്ങാൻ കഴിയാത്ത ആളുകൾക്ക് വിടവ് നികത്തുകയെന്ന ലക്ഷ്യത്തോടെയാണ്.

പദ്ധതി എങ്ങനെ പ്രവർത്തിക്കും എന്നതിനെക്കുറിച്ചുള്ള പൂർണ്ണ വിവരങ്ങൾ ഇനിയും പ്രസിദ്ധീകരിക്കേണ്ടതുണ്ട്, എന്നാൽ ഓരോ വർഷവും പ്രാരംഭ അഞ്ചുവർഷത്തിനുശേഷം മന്ത്രി സംസ്ഥാനത്തിന് അല്ലെങ്കിൽ പ്രാദേശിക അതോറിറ്റിക്ക് “മിതമായ” ചാർജ് നൽകുന്നത് ജീവനക്കാരൻ അടയ്ക്കുന്നത് ഉൾപ്പെടുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു. പണമടയ്ക്കാത്ത കാലയളവ്. ഇത് ഫലപ്രദമായി സംസ്ഥാനത്തിന്റെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള സ്വത്തിന്റെ ഭാഗവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട വാടകയാണ്. ജീവനക്കാരന് സംസ്ഥാനം വാങ്ങാൻ കഴിയുന്ന നിബന്ധനകളെക്കുറിച്ചും വസ്തു വിൽക്കാൻ കഴിയുന്ന നിബന്ധനകളെക്കുറിച്ചും നിയമങ്ങളുണ്ടാകും.

അപേക്ഷകർക്ക് പൊതുവായ വരുമാന പരിധി ഉണ്ടാകില്ല, പക്ഷേ പ്രത്യക്ഷപ്പെടുന്നു, എന്നാൽ “വ്യക്തിഗത താങ്ങാനാവുന്ന ആവശ്യങ്ങൾ മാത്രം നിറവേറ്റുന്നതിനുള്ള യോഗ്യതയ്ക്ക് അനുസൃതമായി” നിയമങ്ങളുണ്ടാകുമെന്ന് മന്ത്രി പറഞ്ഞു. സമാനമായ യുകെ സ്കീമിന് വ്യത്യസ്തമായ സമീപനമാണ് വാങ്ങാൻ കഴിയാത്തവർക്ക് മാത്രമേ യോഗ്യത ലഭിക്കുകയുള്ളൂവെന്ന് ഉറപ്പാക്കാനുള്ള ശ്രമത്തെ ഇത് സൂചിപ്പിക്കുന്നു. അതിനാൽ, നിങ്ങളുടെ വരുമാനം സെൻട്രൽ ബാങ്ക് നിയമങ്ങൾ ഉപയോഗിച്ച് പ്രോപ്പർട്ടി വാങ്ങാൻ പര്യാപ്തമാണെങ്കിൽ – സാധാരണയായി വായ്പയെടുക്കുന്നതിന് 3.5 മടങ്ങ് വരുമാനത്തിലേക്ക് മാത്രമേ പോകാൻ കഴിയൂ – അപ്പോൾ നിങ്ങൾക്ക് യോഗ്യതയില്ല.

യോഗ്യതയുള്ള വീടിന്റെ വില നിലവാരത്തിൽ പരിധിയുണ്ടാകും. പ്രാദേശിക അല്ലെങ്കിൽ “ഏരിയ” അടിസ്ഥാനത്തിൽ ഈ വില പരിധി നിശ്ചയിക്കുമെന്ന് മന്ത്രി ബുധനാഴ്ച ഡൈലിൽ പറഞ്ഞു. നിലവിലെ ഹെൽപ്പ്-ടു-ബൈ സ്കീമും ഹോംബയർമാർക്ക് ഉപയോഗിക്കാനാകുമെന്ന് തോന്നുന്നു, ഒരു നിക്ഷേപം സമാഹരിക്കാൻ സഹായിക്കുന്നതിന് വിലയുടെ 10 ശതമാനം വരെ നികുതി റീഫണ്ടും പുതിയ പങ്കിട്ട ഇക്വിറ്റി സ്കീമും ഉൾപ്പെടുന്നു. എന്നിരുന്നാലും ഇത് പൂർണ്ണമായി വ്യക്തമാക്കിയിട്ടില്ല.

ഈ പദ്ധതിക്ക് ധനസഹായം നൽകുന്നതിന് 75 മില്യൺ യൂറോ ബഡ്ജറ്റിൽ നീക്കിവച്ചിട്ടുണ്ട് – ഒരു പ്രത്യേക ഉദ്ദേശ്യ വാഹനം വഴി സമാനമായ തുക നിക്ഷേപിക്കാൻ സർക്കാർ ബാങ്കുകളെ സമീപിച്ചിട്ടുണ്ട്, അവർ സൈൻ അപ്പ് ചെയ്യുമോ അല്ലെങ്കിൽ വീട്ടുകാർ നടത്തുന്ന വാർഷിക പേയ്‌മെന്റുകൾക്കായി ഇത് എന്താണ് അർത്ഥമാക്കുന്നത് എന്ന് വ്യക്തമല്ല.

അനുകൂലിച്ചും പ്രതികൂലിച്ചു

നിലവിൽ വിപണിയിൽ നിന്ന് പൂട്ടിയിട്ടിരിക്കുന്ന ഒരു ഗ്രൂപ്പിന് ഭവന ഉടമസ്ഥാവകാശത്തിനുള്ള സാധ്യത ഈ പദ്ധതി തുറക്കുന്നുവെന്ന് മിസ്റ്റർ ഓബ്രിയൻ പറഞ്ഞു. സംസ്ഥാനത്തെ ഭവന ഉടമസ്ഥാവകാശം കുറയുന്നതിന്റെ ദീർഘകാല പ്രവണതയിലേക്ക് അദ്ദേഹം വിരൽ ചൂണ്ടുന്നു – കണക്കുകൾ കാണിക്കുന്നത് അവരുടെ ഇരുപതുകളിൽ 30-കളുടെ പകുതി വരെ ഭൂരിഭാഗം ആളുകളും വാടകയ്ക്കെടുക്കുന്നവരാണ്. ശരാശരി വരുമാനമുള്ളവരെ ഇപ്പോൾ ശാശ്വതമായി പൂട്ടിയിരിക്കാമെന്നതാണ് പ്രധാന നയ ആശങ്ക. രണ്ടായിരത്തോളം വീട് വാങ്ങുന്നവർക്ക് ഈ വർഷം ഈ പദ്ധതി പ്രയോജനപ്പെടുത്താമെന്നും മൂന്ന് വർഷത്തിനിടെ 8,000 പേർ ഈ പദ്ധതി പ്രയോജനപ്പെടുത്തുമെന്നും മന്ത്രി പറഞ്ഞു.

എന്നിരുന്നാലും, വിവിധ മേഖലകളിൽ നിന്ന് മന്ത്രി കടുത്ത വിമർശനങ്ങൾ നേരിട്ടിട്ടുണ്ട്. രാഷ്ട്രീയമായി, ചാർജ് നയിച്ചത് സിൻ ഫെയ്ൻ ഭവന വക്താവ് ഇയോൺ ഓ ബ്രോയിൻ, ഈ പദ്ധതി ഉയർന്ന കടബാധ്യതയുള്ള ജീവനക്കാരെ ദുഃഖിപ്പിക്കുകയും ഡവലപ്പർ ലാഭം വർദ്ധിപ്പിക്കുകയും ചെയ്യുന്നുവെന്ന് പറഞ്ഞു. ESRI സാമ്പത്തിക ശാസ്ത്രജ്ഞരായ കോനോർ ഓ’ടൂളും റേച്ചൽ സ്ലേമേക്കറും അടുത്തിടെ നടന്ന ഒറിയാച്ചാസ് കമ്മിറ്റി ഹിയറിംഗിൽ മുന്നറിയിപ്പ് നൽകി, അവരുടെ കാഴ്ചപ്പാടിൽ ഈ പദ്ധതി ഭവന വിലകൾ വർദ്ധിപ്പിക്കാൻ സാധ്യതയുണ്ടെന്ന്, കാരണം ഇപ്പോൾ വിപണിയിൽ വിതരണം തടസ്സപ്പെടുന്നു.

മോർട്ട്ഗേജ് വായ്പാ നിയമങ്ങളുമായി ഇത് എങ്ങനെ ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു എന്നതിനെക്കുറിച്ചും സെൻട്രൽ ബാങ്കിന് ആശങ്കയുണ്ടെന്നാണ് റിപ്പോർട്ട്.FOI പ്രകാരം പുറത്തിറക്കിയ കത്തിടപാടുകൾ അനുസരിച്ച് ഓബ്രിയൻ വകുപ്പുകൾക്ക് പുറത്തുള്ള മുതിർന്ന പൊതുപ്രവർത്തകരും മുന്നറിയിപ്പുകൾ നൽകിയിട്ടുണ്ട്. പരിഷ്കരണ വകുപ്പിന്റെ മുൻ സെക്രട്ടറി ജനറൽ റോബർട്ട് വാട്ട് ഓബ്രിയന്റെ വകുപ്പിന് ഇങ്ങനെ എഴുതി: “താങ്ങാനാവുന്ന ഒരു പദ്ധതിയുടെ പശ്ചാത്തലത്തിൽ … പ്രോപ്പർട്ടി വ്യവസായത്തിന് ഒരു ഇക്വിറ്റി സ്കീം വേണം, കാരണം അത് വില വർദ്ധിപ്പിക്കും.”

സാമ്പത്തിക ശാസ്ത്രം

ഐറിഷ് ഭവന വിപണിയിലെ പ്രതിസന്ധിയുടെ കാരണം വിതരണത്തിന്റെ അഭാവമാണ് – കഴിഞ്ഞ വർഷം 20,000 പുതിയ വീടുകൾ നിർമ്മിച്ചു, പക്ഷേ ഞങ്ങൾക്ക് 30,000 പ്ലസ് ആവശ്യമാണ്. ചെറുതും താങ്ങാനാവുന്നതുമായ വീടുകളുടെ ഒരു പ്രത്യേക കുറവുണ്ട്. സമ്പദ്‌വ്യവസ്ഥയെ ബാധിച്ച ആഘാതമുണ്ടായിട്ടും, കഴിഞ്ഞ വർഷം വിലയിൽ 2.2 ശതമാനം വർധനയുണ്ടായി, വിതരണക്ഷാമവും പല മേഖലകളിലെ വരുമാനവും കോവിഡിനെ കാര്യമായി ബാധിച്ചിട്ടില്ല, ചില സാഹചര്യങ്ങളിൽ അങ്ങനെയല്ല.

പ്രധാന ആശങ്ക, വിതരണം തടസ്സപ്പെടുന്നതോടെ, ഡിമാൻഡ് വർദ്ധിക്കുന്നത് ഭവന നാണയപ്പെരുപ്പം വർദ്ധിപ്പിക്കും എന്നതാണ്. വീടിന്റെ വിലയെ നിരവധി ഘടകങ്ങൾ ബാധിക്കുന്നതിനാൽ ഇത് തെളിയിക്കാൻ ബുദ്ധിമുട്ടായിരിക്കും; മറ്റ് ഘടകങ്ങൾ സ്ഥിരമായി നിലനിർത്തിക്കൊണ്ട്, പദ്ധതിയുടെ സ്വാധീനത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ് തങ്ങളുടെ കാഴ്ചപ്പാട് എന്ന് ESRI ഗവേഷകർ വിശദീകരിച്ചു. കമ്പോളവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ചെറിയ തോതിലുള്ള ഈ പദ്ധതിക്ക് വീടിന്റെ വില വർധിപ്പിക്കുമെന്ന ആശങ്ക അസംബന്ധമാണെന്ന് ഓബ്രിയൻ പറഞ്ഞു.

വീടിന്റെ വില സബ്‌സിഡിയുടെ പൂർണമായ അക്കൗണ്ടിലേക്ക് ഉയരുകയാണെങ്കിൽ‌, ഈ സ്കീം ഉപയോഗിക്കുന്ന ഭൂരിഭാഗം പേരും മികച്ചവരായിരിക്കില്ല – ഒരുപക്ഷേ ആദ്യം വരുന്നവരെ കൂടാതെ – ഡവലപ്പർമാർക്കും ഭൂവുടമകൾക്കും തീർച്ചയായും പ്രയോജനം ലഭിക്കും.

അധിക ഡിമാൻഡ് കാലക്രമേണ കൂടുതൽ വീടുകൾ നൽകുന്ന മേഖലയിലേക്ക് നയിക്കുമോ എന്നതുമായി ബന്ധപ്പെട്ടതാണ് മിക്ക ചർച്ചകളും – ഉയർന്ന വിതരണം വിലക്കയറ്റത്തെ തടയും. ഡവലപ്പർമാരുമായുള്ള ചർച്ച അധിക വിതരണമുണ്ടാകുമെന്നതിന്റെ സൂചനകളിലേക്ക് നയിച്ചതായും ഇത് സംഭവിക്കാൻ അനുവദിക്കുന്നതിന് ആസൂത്രണ അനുമതികൾ ഉണ്ടെന്നും ഭവന വകുപ്പ് ഉദ്യോഗസ്ഥർ പറയുന്നു.

യുകെ അനുഭവം

യുകെയിൽ സമാനമായ പദ്ധതിയിൽ നിന്നുള്ള തെളിവുകൾ സമ്മിശ്രമാണ്. സാമ്പത്തിക തകർച്ചയ്ക്കുശേഷം, ഈ പദ്ധതി 250,000 ത്തിലധികം വാങ്ങുന്നവർക്ക് വായ്പ നൽകി. 2015 നും 2017 നും ഇടയിൽ പുതിയ ഭവന വിതരണം 15 ശതമാനം വർദ്ധിപ്പിച്ചതായും ഗണ്യമായ എണ്ണം വേഗത്തിൽ വാങ്ങാൻ സഹായിച്ചതായും സർക്കാർ നിയോഗിച്ച ഗവേഷണത്തെ ഉദ്ധരിച്ച് യുകെ നാഷണൽ ഓഡിറ്റ് ഓഫീസ് റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യുന്നു.

എന്നിരുന്നാലും, അത്തരം സ്കീമുകളിൽ നിന്ന് സഹായം ആവശ്യമുള്ളവരെ ടാർഗെറ്റുചെയ്യുന്നതിലെ ബുദ്ധിമുട്ട് വ്യക്തമാക്കുന്ന യുകെയിലെ അഞ്ച് വാങ്ങലുകാരിൽ രണ്ടുപേർ മാത്രമേ പദ്ധതിയില്ലാതെ ഒരു സ്വത്ത് വാങ്ങാൻ കഴിയില്ലെന്ന് പറഞ്ഞു.

മൊത്തത്തിൽ, വിതരണവും ഭവന ഉടമസ്ഥാവകാശവും വർദ്ധിപ്പിക്കുകയെന്ന ഹ്രസ്വകാല ലക്ഷ്യങ്ങൾ ഈ പദ്ധതി പാലിച്ചതായി തോന്നുന്നു. എന്നിരുന്നാലും, വിപണി കുത്തനെ ഇടിഞ്ഞാൽ നികുതിദായകനും ജീവനക്കാരനും അപകടത്തിലാകുമെന്ന് മുന്നറിയിപ്പ് നൽകി. പദ്ധതിയുടെ ദീർഘകാല പ്രത്യാഘാതവും പണത്തിന്റെ മൂല്യവും വിഭജിക്കാൻ സമയമെടുക്കുമെന്ന് റിപ്പോർട്ടിൽ പറയുന്നു.

ഈ പദ്ധതി വിലകളെ എങ്ങനെ ബാധിച്ചു എന്നതാണ് യുകെയിലെ ഒരു പ്രധാന ചർച്ച. ഓഡിറ്റ് ഓഫീസ് റിപ്പോർട്ട്, പദ്ധതി പ്രകാരം വാങ്ങുന്ന ആളുകൾ സ്വത്തുക്കൾക്കായി സ്വന്തം വിലയ്ക്ക് വാങ്ങുന്നതിനേക്കാൾ ഉയർന്ന വിലയാണ് നൽകുന്നത് എന്നാണ്. ലൈക്ക്-ഫോർ-ലൈക്ക് പ്രോപ്പർട്ടികളുമായി താരതമ്യപ്പെടുത്തുമ്പോൾ, പ്രീമിയം വെറും ഒരു ശതമാനം മാത്രമാണെന്ന് അതിൽ പറയുന്നു. വിശാലമായ വില പ്രവണതകളേക്കാൾ, സ്കീം വഴി വാങ്ങിയ വീടുകളുടെ പ്രീമിയത്തെ ഇത് സൂചിപ്പിക്കുന്നു.

ഗ്രാമീണ അതിർത്തിയിൽ, നേരെ മറിച്ചാണ് സംഭവിച്ചത് – വിലവർദ്ധനവ് ഉണ്ടായില്ല, പക്ഷേ വിതരണം ഉയർന്നു. ആവശ്യമുള്ള സ്ഥലങ്ങളിൽ വിതരണം എത്തിക്കുന്നതിന് അത്തരം പദ്ധതികളെ ടാർഗെറ്റുചെയ്യുന്നതിലെ ബുദ്ധിമുട്ട് ഇത് വ്യക്തമാക്കുന്നു, തെറ്റായ സ്ഥലങ്ങളിൽ വീടുകൾ നിർമ്മിക്കുന്നതിലേക്ക് ഇത് നയിച്ചതായും ഡവലപ്പർ ലാഭം വർദ്ധിപ്പിച്ചതായും എൽഎസ്ഇ പത്രം നിഗമനം ചെയ്തു.

സംശയങ്ങളുണ്ടായിട്ടും സർക്കാർ ഈ പദ്ധതിയുമായി മുന്നോട്ട് പോകുമെന്ന് തോന്നുന്നു. ഭവന നിർമ്മാണ മേഖലയിൽ കൂടുതൽ സംസ്ഥാന വിഭവങ്ങൾ ചെലവഴിക്കാനുള്ള വിശാലമായ പദ്ധതിയുടെ ഭാഗമാണിത്, താങ്ങാനാവുന്നതിന്റെ സുപ്രധാന മേഖലയെ ലക്ഷ്യമിടാൻ ശ്രമിക്കുന്നു. ഇത് പണത്തിന്റെ നല്ല ഉപയോഗമാണോയെന്നും ആവശ്യമുള്ളവർക്ക് നേരിട്ട് സഹായം നൽകുമോ എന്നതാണ് പ്രധാന ചോദ്യം. പകർച്ചവ്യാധിയെത്തുടർന്ന് കെട്ടിടമേഖല ജീവിതത്തിലേക്ക് തിരിച്ചുവരുന്നതിനാൽ വിതരണം തടസ്സപ്പെടാൻ സാധ്യതയുള്ള ഒരു വിപണിയിൽ ആവശ്യം വർദ്ധിക്കുന്നതിന്റെ പ്രത്യാഘാതമാണ് പ്രധാന പ്രശ്നം.