നമ്മുടെ മോർട്ട്ഗേജുകൾ വിലക്കയറ്റത്തിന് അടുത്താണോ?

മോർട്ട്‌ഗേജുകൾക്ക് നൽകുന്ന പലിശ നിരക്കിന്റെ കാര്യത്തിൽ യൂറോപ്പിലെ ലീഗ് പട്ടികയിൽ അയർലൻഡ് വീണ്ടും ഒന്നാം സ്ഥാനത്തേക്ക് ഉയർന്നു. ഇവിടെ ആദ്യമായി വാങ്ങുന്നയാൾ അവരുടെ യൂറോസോൺ പകർപ്പുകൾക്ക് സമാനമായ വലിപ്പത്തിലുള്ള മോർട്ട്ഗേജിൽ പ്രതിമാസം ഏകദേശം 200 യൂറോ അധികം നൽകുന്നുണ്ട്. എന്നിരുന്നാലും, കഴിഞ്ഞ ഒരു ദശാബ്ദത്തോളമായി കടം കൊണ്ട് തികച്ചും ആകർഷകമായ അസ്തിത്വം നയിച്ചു.

യൂറോസോൺ സമ്പദ്‌വ്യവസ്ഥകൾ സാമ്പത്തിക തകർച്ചയിൽ നിന്ന് കരകയറുന്നതിനാൽ അടിസ്ഥാന നിരക്ക് തുടർച്ചയായി വെട്ടിക്കുറയ്ക്കാനുള്ള യൂറോപ്യൻ സെൻട്രൽ ബാങ്കിന്റെ തീരുമാനം – ഒടുവിൽ പൂജ്യത്തിലേക്ക് പോയി – വായ്പാ ചെലവ് വർഷങ്ങളിലെ ഏറ്റവും താഴ്ന്ന നിലയിലാവുകയും ചെയ്തു. ഡെപ്പോസിറ്റ് നിരക്കുകൾ യഥാർത്ഥത്തിൽ നെഗറ്റീവ് ആയിത്തീർന്നു, അതായത് യൂറോപ്യൻ സെൻട്രൽ ബാങ്കിന് അധിക പണം അതിന്റെ ഒറ്റരാത്രികൊണ്ട് നിക്ഷേപിക്കാൻ ബാങ്കുകൾ പണം നൽകുന്നു. ബാങ്കുകൾ പിന്നീട് വാണിജ്യപരവും ഇപ്പോൾ വ്യക്തിഗതവുമായ ഉപഭോക്താക്കൾക്ക് പോലും അവരുടെ അക്കൗണ്ടുകളിൽ വളരെ വലിയ തുകകൾ കൈമാറാൻ തുടങ്ങിയിരിക്കുന്നു. എന്നാൽ എല്ലാം മാറാൻ പോകുകയാണ്, പ്രതീക്ഷിച്ചതിലും വേഗത്തിൽ മാറ്റങ്ങൾ വന്നേയ്ക്കാം.

പലിശ നിരക്ക് ഇപ്പോൾത്തന്നെ വർധിച്ചുവരികയാണ്. അടിസ്ഥാന നിരക്ക് 0.1% ൽ നിന്ന് 0.5% ആയി മാറ്റി കഴിഞ്ഞ മാസങ്ങളിൽ ബാങ്ക് ഓഫ് ഇംഗ്ലണ്ട് രണ്ട് തവണ നിരക്കുകൾ വർധിപ്പിച്ചു. യുഎസ് ഫെഡറൽ റിസർവ് പാൻഡെമിക്കിന്റെ തുടക്കത്തിൽ അതിന്റെ പ്രധാന നിരക്ക് പൂജ്യത്തിലേക്ക് കുറച്ചു. മാർച്ച് മീറ്റിംഗിൽ കൂടുതൽ വർദ്ധനകളോടെ നിരക്ക് വർദ്ധിപ്പിക്കാൻ തുടങ്ങുമെന്ന് ഏതാണ്ട് ഉറപ്പാണ്. വർഷാവസാനത്തോടെ അതിന്റെ അടിസ്ഥാന നിരക്ക് 1% ന് അടുത്തോ അതിന് മുകളിലോ എത്തിക്കും.

യൂറോപ്യൻ സെൻട്രൽ ബാങ്കിനും ഒട്ടും പിന്നിലാകാൻ കഴിയില്ല. നിലവിലെ പണപ്പെരുപ്പം ‘ട്രാൻസിറ്ററി’ ആണെന്നും അത് കടന്നുപോകുമെന്നും മറ്റുള്ളവയേക്കാൾ കൂടുതൽ കാലം അത് ഉറച്ചുനിൽക്കുന്നുണ്ടെങ്കിലും, കഴിഞ്ഞ ആഴ്‌ചയോ മറ്റോ ആ വീക്ഷണത്തിൽ ഒരു മാറ്റം വന്നതായി കാണുന്നു. യൂറോസോണിലുടനീളം വിലക്കയറ്റം പ്രതീക്ഷിച്ചതിലും വേഗത്തിൽ ഉയരുകയാണെന്നും ഈ വർഷം പലിശ നിരക്ക് വർധിപ്പിക്കാനുള്ള വാതിൽ അടച്ചില്ലെന്നും സ്ഥിതിഗതികൾ മാറിയിരിക്കുന്നുവെന്നും ഈ മാസമാദ്യം നടന്ന ഏറ്റവും പുതിയ നയ യോഗത്തിന് ശേഷം സംസാരിച്ച ECB പ്രസിഡന്റ് Christine Lagarde പ്രതികരിച്ചു.

ഔദ്യോഗികമായി ഇത് ഇപ്പോഴും ഒരു ‘ഹോൾഡ്-സ്റ്റേഡി’ സമീപനമാണ് സ്വീകരിക്കുന്നത്, എന്നാൽ പണനയത്തിന്റെ ടെക്റ്റോണിക് പ്ലേറ്റുകൾ നമ്മൾ മുമ്പ് വിചാരിച്ചതിലും വേഗത്തിൽ മാറിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്നതായി തോന്നുന്നു.

“ഇത് മിക്കവാറും പലിശ നിരക്ക് ഉയരുമോ എന്നതിനെ കുറിച്ചല്ല, മറിച്ച്, എപ്പോൾ ഉയരും എന്നതിനെക്കുറിച്ചാണ് എന്ന് പറയുന്നത് ന്യായമാണ്” എന്ന് അസോസിയേഷൻ ഓഫ് ഐറിഷ് മോർട്ട്ഗേജ് അഡൈ്വസേഴ്‌സിന്റെ ചെയർപേഴ്‌സൺ Trevor Grant പറഞ്ഞു. ഈ വർഷം അത് സംഭവിക്കുകയാണെങ്കിൽ, അത് 2022 ന്റെ അവസാന ഭാഗത്തായിരിക്കും എന്നും Trevor Grant കൂട്ടിച്ചേർത്തു. “ഏതെങ്കിലും വർദ്ധനവ് ചെറുതായിരിക്കാൻ സാധ്യതയുണ്ട് – ഏകദേശം 0.25% – വർദ്ധിക്കും എന്നതാണ് പൊതുവായ സമവായം. ആദ്യം ഡെപ്പോസിറ്റ് നിരക്ക് ആയിരിക്കും വർധിക്കുന്നത്. 2014 മുതൽ ഇത് നെഗറ്റീവ് ആണെന്നും കഴിഞ്ഞ രണ്ടര വർഷമായി -0.5% എന്ന നിലയിലാണെന്നും കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ, ഇത് പൂജ്യത്തിന്റെ ദിശയിലേക്ക് തിരിച്ചുപോകാൻ സാധ്യതയുണ്ട്. ഈ വികസനത്തെ ധനകാര്യ സ്ഥാപനങ്ങൾ ഇരു കൈകളും നീട്ടി സ്വീകരിക്കും.

“ഇത് അവരുടെ ബാലൻസ് ഷീറ്റുകൾ സന്തുലിതമാക്കാൻ സഹായിച്ചേക്കാമെന്നതിനാൽ ഇത് ക്രെഡിറ്റ് യൂണിയനുകൾക്ക് പ്രത്യേകിച്ചും നല്ലതാണ്. കഴിഞ്ഞ നാല് വർഷമായി അവർ അടിച്ചമർത്തപ്പെട്ടു” എന്ന് മണിവിസ്സിന്റെയും ഐറിഷ് ഫിനാൻഷ്യൽ റിവ്യൂവിന്റെയും സ്ഥാപകൻ Frank Conway വിശദീകരിച്ചു. “നെഗറ്റീവ് നിരക്കുകളുടെ പ്രശ്നത്തിന്റെ കൂട്ടുകെട്ടിലാണ് ക്രെഡിറ്റ് യൂണിയനുകൾ” എന്ന് അദ്ദേഹം കൂട്ടിച്ചേർത്തു.

തീർച്ചയായും, പലരും വ്യക്തിഗത ഉപഭോക്താക്കളിൽ നിന്ന് നിക്ഷേപമായി എടുക്കുന്ന പണത്തിന്റെ അളവ് പരിമിതപ്പെടുത്തുന്നു. ഒരിക്കൽ കൂടുതൽ ‘സാധാരണ’ നിലയിലേയ്ക്ക് തിരികെ കൊണ്ടുവന്നിരുന്നു. പ്രധാന റീഫിനാൻസിംഗ് നിരക്കിലേക്ക് ശ്രദ്ധ തിരിയുകയും പൂജ്യത്തിന് മുകളിൽ എടുക്കുകയും ചെയ്തിരുന്നു. എന്നാൽ അവിടെ അത് 2016 ന്റെ തുടക്കം മുതൽ മന്ദഗതിയിലാണ്. ഇവിടെയാണ് മോർട്ട്ഗേജുകൾ ക്രോസ്ഷെയറുകളിലേക്ക് വരുന്നത്. വലിയ കടമെടുക്കുന്നവർക്ക് ഇത് പ്രാധാന്യമർഹിക്കുന്നതാണ്.

വേരിയബിൾ റേറ്റ് ഉൽപ്പന്നങ്ങളിലെ മോർട്ട്ഗേജ് ഹോൾഡർമാർക്കോ ട്രാക്കറുകൾ കൈവശം വയ്ക്കാൻ ഭാഗ്യമുള്ളവർക്കോ ഉടനടി ഹിറ്റ് അനുഭവപ്പെടും, അവ സാധാരണയായി ഏകദേശം 1% അല്ലെങ്കിൽ അതിൽ കൂടുതൽ മാർജിൻ ഉള്ള ECB ബേസ് റേറ്റുമായി ബന്ധിപ്പിച്ചിരിക്കുന്നു. തനിക്ക് ലഭിക്കുന്നുണ്ടെന്ന് MyMortgages.ie-ലെ ക്രെഡിറ്റ് മേധാവിയും മോർട്ട്ഗേജ് കോച്ചിന്റെ രചയിതാവുമായ ജോയി ഷെഹാൻ പറഞ്ഞു.

ട്രാക്കർ മോർട്ട്ഗേജ് ഹോൾഡർമാരിൽ നിന്ന് പ്രത്യേകിച്ചും ഭാവിയിലെ നിരക്ക് വർദ്ധനകൾ അവരുടെ ലോ മാർജിൻ ട്രാക്കറിന്റെ പ്രയോജനം ഇല്ലാതാക്കുമെന്ന് ഭയന്ന് ഇപ്പോൾ പരിഹരിക്കണമോ എന്നതിനെക്കുറിച്ച് ധാരാളം ചോദ്യങ്ങൾ തനിക്ക് ലഭിക്കുന്നുണ്ടെന്ന് MyMortgages.ie-ലെ ക്രെഡിറ്റ് മേധാവിയും മോർട്ട്ഗേജ് കോച്ചിന്റെ രചയിതാവുമായ Joey Sheahan പറഞ്ഞു. ഒരു മോർട്ട്ഗേജിൽ 20 വർഷം കാലാവധിയിൽ 1% ട്രാക്കർ നിരക്കിൽ 300,000 യൂറോ കുടിശ്ശികയുള്ള ഒരു കടം വാങ്ങുന്നയാളുടെ ഉദാഹരണം അദ്ദേഹം ഉപയോഗിച്ചു. അവർക്ക് പ്രതിമാസ തിരിച്ചടവ് € 1,379 ഉണ്ടായിരിക്കും. 0.5% പലിശ നിരക്ക് വർദ്ധനവ് ഇത് € 1,447 ആയി വർദ്ധിപ്പിക്കും – ഇത് 816 യൂറോയുടെ വാർഷിക വർദ്ധനവ് അല്ലെങ്കിൽ 20 വർഷത്തിനുള്ളിൽ € 16,320 ആണ്. ഇസിബിയുടെ ബെഞ്ച്മാർക്ക് നിരക്കിലെ 1% വർദ്ധനവ് പ്രതിമാസ തിരിച്ചടവ് €1,517 ആയി വർദ്ധിപ്പിക്കും, ഇത് 20 വർഷത്തിനുള്ളിൽ € 1,656 അല്ലെങ്കിൽ € 33,120 വാർഷിക വർദ്ധനവാണ്. ഈ വർദ്ധന പ്രാധാന്യമർഹിക്കുന്നതാണ്, എന്നാൽ 2008-ലാണ് അവസാന ട്രാക്കറുകൾ ഇഷ്യൂ ചെയ്തതെന്നതിനാൽ, ചില വേരിയബിൾ റേറ്റ് മോർട്ട്ഗേജ് ഹോൾഡർമാരെപ്പോലെ നിരക്ക് വർദ്ധനവിന്റെ ആഘാതം വലുതായിരിക്കരുത്. വേരിയബിൾ നിരക്കിലുള്ളവർക്ക്, പ്രത്യേകിച്ച് അടുത്തിടെ ഇറക്കിയ മോർട്ട്ഗേജുകൾ ഉള്ളവർക്ക്, ഇത് കൂടുതൽ പ്രാധാന്യമർഹിക്കുന്നു.

30 വർഷം കാലാവധിയിൽ കെബിസിയിലോ അൾസ്റ്റർ ബാങ്കിലോ 4.25% വേരിയബിൾ നിരക്കിൽ 300,000 യൂറോ കുടിശ്ശികയുള്ള ഒരു ഉപഭോക്താവിന് 1,475 യൂറോയുടെ പ്രതിമാസ തിരിച്ചടവ് ഉണ്ടായിരിക്കും. 0.5% പലിശ നിരക്ക് വർദ്ധനവ് ഇത് €1,564 ആയി വർദ്ധിപ്പിക്കും, ഇത് 30 വർഷത്തിനുള്ളിൽ € 1,068 അല്ലെങ്കിൽ € 32,040 വാർഷിക വർദ്ധനവാണ്. ECB-യുടെ ബെഞ്ച്മാർക്ക് നിരക്കിൽ 1% വർദ്ധനവ് പ്രതിമാസ തിരിച്ചടവ് €1,656 ആയി വർദ്ധിപ്പിക്കും, ഇത് 30 വർഷത്തിനുള്ളിൽ € 2,172 അല്ലെങ്കിൽ € 65,160 വാർഷിക വർദ്ധനവാണ്. താരതമ്യേന മിതമായ മാറ്റം തീർച്ചയായും ശ്രദ്ധേയമായിരിക്കും.

നിലവിൽ നടന്നുകൊണ്ടിരിക്കുന്ന അഞ്ച് മോർട്ട്ഗേജ് ക്രമീകരണങ്ങളിൽ ഏകദേശം നാലെണ്ണം ഫിക്സഡ് റേറ്റ് ഉൽപ്പന്നങ്ങളാണ്. സെൻട്രൽ ബാങ്കിന്റെ ഏറ്റവും പുതിയ കണക്കുകൾ പ്രകാരം, ഡിസംബറിലെ ക്രമീകരണങ്ങളിൽ 84% അവർ വഹിച്ചിട്ടുണ്ട്. അതിൽ പുതിയ മോർട്ട്ഗേജുകളും ദാതാക്കളെ മാറ്റുന്ന ആളുകളും ഉൾപ്പെടുന്നു. എന്നിരുന്നാലും, വേരിയബിൾ നിരക്കുകളും ട്രാക്കറുകളും ഇപ്പോഴും വീട്ടുകാരും നിക്ഷേപകരും നൽകുന്ന മോർട്ട്ഗേജുകളുടെ മൊത്തത്തിലുള്ള സ്റ്റോക്കിന്റെ വളരെ ഗണ്യമായ അനുപാതത്തിന് കാരണമാകുന്നു. ഇവിടെയുള്ള ഫിക്സഡ് റേറ്റ് മോർട്ട്ഗേജുകളുടെ ഭൂരിഭാഗവും മൂന്ന് മുതൽ അഞ്ച് വർഷം വരെയുള്ള ഹ്രസ്വകാല ക്രമീകരണങ്ങളാണ്. അതായത്, ആളുകൾ എവിടെയാണ് എന്നതിനെ ആശ്രയിച്ച് ഒരു സമയത്തേക്ക് നിരക്ക് വർദ്ധനയിൽ നിന്ന് സംരക്ഷിക്കപ്പെടുമെങ്കിലും, അവർ അവരുടെ വായ്പാ നിരക്കിന്റെ പുനരാലോചനയെ ഉടൻ നേരിടേണ്ടി വന്നേക്കാം. അവർ ഇതിനകം ഒരു നിശ്ചിത നിരക്കിലാണെങ്കിൽ, മോർട്ട്ഗേജ് ഹോൾഡർ അത് നൽകുന്ന മൂല്യം, ശേഷിക്കുന്ന കാലാവധി, സംരക്ഷണം എന്നിവയെ ആശ്രയിച്ച് ആ നിരക്ക് ലംഘിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് വായ്പക്കാരനോട് ചോദിക്കണം എന്ന് Trevor Grant നിർദ്ദേശിച്ചു. തീർച്ചയായും അവിടെ വളരെ നല്ല ഓഫറുകൾ ഉണ്ട്. അത് അത്തരമൊരു നീക്കത്തെ പരിഗണിക്കുന്നത് മൂല്യവത്താണ്.

ഈ ആഴ്ച തന്നെ, AIB അനുബന്ധ സ്ഥാപനമായ ഹാവൻ അതിന്റെ നാല് വർഷത്തെ സ്ഥിരമായ ‘ഗ്രീൻ മോർട്ട്ഗേജ്’ നിരക്ക് 2% ആയി കുറച്ചു, അതേസമയം അതിന്റെ സ്റ്റാൻഡേർഡ് മൂന്ന് വർഷത്തെ ഫിക്സഡ് നിരക്ക് കുറയ്ക്കുകയും ചെയ്തു. ഒരേ ബോൾപാർക്കിൽ വേറെയും ധാരാളം ഉണ്ട്, അതിനാൽ വിപണി ഇപ്പോഴും നല്ല ഡീലുകൾക്കായി പാകമായിരിക്കുന്നു. അങ്ങനെ ചെയ്യാൻ കഴിയുന്നവർക്ക് കഴിഞ്ഞ കുറച്ച് വർഷങ്ങളായി പ്രോപ്പർട്ടി മൂല്യങ്ങളിലുണ്ടായ കുതിച്ചുചാട്ടം പ്രയോജനപ്പെടുത്തി മികച്ച മൂല്യം സാധാരണയായി അൺലോക്ക് ചെയ്യാൻ കഴിയും.

“ഇപ്പോൾ കുറച്ചുകാലമായി വീടുകളുടെ വില വർദ്ധിച്ചുകൊണ്ടിരിക്കുകയാണ്. ഒരു വീടിന്റെ ശരാശരി വില 2017-ൽ 265,000 യൂറോയിൽ നിന്ന് 2021-ൽ ഏകദേശം 330,000 യൂറോയായി വർദ്ധിച്ചു” മോർട്ട്ഗേജ് സ്വിച്ചിംഗ് പ്ലാറ്റ്‌ഫോമിന്റെ സഹസ്ഥാപകൻ Alison Fearon ചൂണ്ടിക്കാട്ടി. 2017-ൽ ഒരു വീട് വാങ്ങുമ്പോൾ നിങ്ങൾക്ക് 90% LTV (മൂല്യത്തിലേക്കുള്ള വായ്പ) ഉണ്ടായിരുന്നു, വീടിന്റെ വിലയിലെ വർദ്ധനയ്‌ക്കൊപ്പം നിങ്ങൾ ഇതിനകം നടത്തിയ പേയ്‌മെന്റുകളും ഉൾപ്പെടുത്തുമ്പോൾ നിങ്ങളുടെ LTV ഇപ്പോൾ 61% ആയി കുറയും. എൽടിവിയിലെ ഈ ഇടിവ് നിങ്ങളുടെ എൽടിവി കുറയുന്നതിനനുസരിച്ച് പലിശ നിരക്കിൽ നിന്ന് 0.55% വരെ കുറയും, നിങ്ങൾക്ക് ലഭ്യമായ നിരക്കും കുറയും എന്നാണ് ഇതിനർത്ഥം.

പരിഗണിക്കേണ്ട മറ്റൊരു ഓപ്ഷൻ വിപണിയിലെ താരതമ്യേന സമീപകാല ഇടപെടലാണ്. അവന്റ് മണിയും ഫിനാൻസ് അയർലൻഡും 30 വർഷം വരെ കാലാവധിയുള്ള ഫിക്സഡ് റേറ്റ് ഉൽപ്പന്നങ്ങൾ അവതരിപ്പിച്ചിട്ടുണ്ട്.

നിങ്ങളുടെ നിരക്ക് നിശ്ചയിക്കുന്നതും ഒരു നിശ്ചിത നിരക്ക് കാലാവധി തിരഞ്ഞെടുക്കുന്നതും പരിഗണിക്കുമ്പോൾ ഒരു പ്രധാന പരിഗണന നിങ്ങൾ ഭാവിയിൽ മാറാൻ പോകുകയാണോ എന്നതാണ്. കാരണം നിങ്ങൾ നിശ്ചിത നിരക്ക് കരാർ നേരത്തെ ലംഘിച്ചാൽ നിങ്ങൾക്ക് മേൽ പിഴ ഈടാക്കാം. ചില കടം കൊടുക്കുന്നവർ നിങ്ങളുടെ നിരക്കും മോർട്ട്ഗേജ് ബാലൻസും ഭാവിയിൽ ഒരു പുതിയ പ്രോപ്പർട്ടിയിലേക്ക് കൊണ്ടുപോകാൻ നിങ്ങളെ അനുവദിക്കും, എന്നാൽ പിഴ ഈടാക്കാതിരിക്കാൻ, നിങ്ങൾ ആ കടം കൊടുക്കുന്നയാളുടെ കൂടെ തന്നെ തുടരണം.

2008-ൽ പണപ്പെരുപ്പ നിരക്ക് 4% ആയും ECB പലിശ നിരക്ക് 4.25% ആയും ഉയർത്തി. നിലവിൽ, ഉപഭോക്തൃ വിലകൾ വാർഷികാടിസ്ഥാനത്തിൽ 5% ത്തിൽ കൂടുതൽ വേഗത്തിൽ ഉയരുന്നു. നിരക്കുകൾ ഇപ്പോഴും പൂജ്യത്തിലാണ്. ഈ പണപ്പെരുപ്പം എത്രത്തോളം ‘ട്രാൻസിറ്ററി’ ആണ്, അത് തിരിച്ചുവരാൻ എത്ര സമയമെടുക്കും എന്നതാണ് ചോദ്യം. പണപ്പെരുപ്പം 2% ടാർഗെറ്റിനു താഴെയായി കുറയും, അവിടെ പണപ്പെരുപ്പം നിലനിർത്താൻ ലക്ഷ്യമിടുന്നുവെന്നും ഇത് വളരെ വേഗത്തിൽ സംഭവിക്കാമെന്നും ECB അഭിപ്രായപ്പെടുന്നു. ഒരു ദശാബ്ദത്തോളം കുറഞ്ഞ നിരക്കുകളും വിലകുറഞ്ഞ പണവും കഴിഞ്ഞ്, കുടുംബങ്ങളുടെ സാമ്പത്തിക പശ്ചാത്തലം മാറുന്നതായി കണക്കാക്കാം. മാറ്റം താത്കാലികമാണോ അതോ കൂടുതൽ കാലം നിലനിൽക്കുമോ എന്നത് പ്രവചനാധീതമാണ്.